מכירת דירה – הנוהל הנכון
מזל טוב! אתם רוצים למכור את הדירה שלכם? חשוב לדעת הכול על מכירת דירה. מהו הנוהל הנכון, מה כדאי לעשות ומה לא כדאי לעשות. הכול על מכירת דירה, כאן!
מכירת דירה היא אחד האירועים המשמעותיים בחיים שלנו. סכומי כסף אדירים מוטלים על הכף כאשר מדברים על מכירת דירה ולכן חשוב מאוד שנקפיד על כל הפרטים הכי קטנים בעניין הזה. אנו צריכים לדעת היטיב כיצד לפעול, מה כדאי לעשות, ממה להיזהר ואיך לעבור את הליך מכירת דירה על הצד הטוב ביותר. כדאי מאוד להכיר את כל היבטי המיסוי של מכירת דירה כמו למשל נושא מס שבח. עובדה חשובה ביותר לדעת היא כי במידה ואנו מוכרים דירת מגורים, ייתכן ואנחנו זכאים לפטור ממס שבח.
מבחינה חוזית, יש לבחון את היטב את לשון החוזה של מכירת דירה. תוכנו של חוזה זה הוא קריטי ביותר וקריאתו צריכה להיעשות גם על ידי עו"ד המתמחה בנדל"ן. אין ספק כי לפני חתימה על כל חוזה שהוא, יש לקרוא את החוזה בדקדקנות ולשים לב גם לפרטים הקטנים אך קל וחומר כאשר מדובר בחוזה של מכירת דירה.
לפני שאמשיך אבהיר, כשמתלבטים כדאי מאוד להתייעץ באופן מקוון בפורום מקצועי ברשת, פורום נדלן>>
זיכרון דברים - הבעייתיות
בדומה לתחומים רבים אחרים בחיינו, גם כאן אפשר למצוא מיתוסים לא נכונים וחשוב להעמיד דברים על דיוקם. ישנה הנחה רווחת כי זיכרון דברים אינו מחייב כשלעצמו והוא בעצם רק מעין טיוטה של חוזה מכירת דירה. זה המקום להבהיר שהנחה זו איננה נכונה. זיכרון דברים, בחלק נכבד מן המקרים, הינו חוזה לכל דבר ועניין. יותר מכך, זיכרון דברים מקנה לקונה את הזכות לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין.
הייעוץ המקובל מטעם עורכי דין הוא להשתדל להימנע מחתימה על זיכרון דברים בשל הבעייתיות הטמונה בו. מחד, זיכרון דברים יכול לחייב אותנו כמו כל חוזה רגיל ומאידך, הוא אינו מכיל בדרך כלל את מלוא פרטי העסקה ועל כן מתעוררים וויכוחים נוקשים בעת ניגשים אל מכירת דירה בפועל וחתימה על החוזה.
המחלוקת בדבר מעמדו של זיכרון דברים והאם הוא מחייב או לא, עולה בעיקר במקרים בהם חוזה מכירת דירה לא נחתם בסופו של יום, תהא הסיבה אשר תהא. כאשר המשא ומתן למשל לא צלח, יכול הקונה לטעון כי התנאים שנקבעו בזיכרון הדברים מחייבים ולדרוש מכירת דירה.
זיכרון דברים – אולי בכל כזאת
כפי שראינו, חתימה על זיכרון דברים אינה מומלצת כל כך לאור הבעייתיות שבה. אולם, לעיתים כשאנו רוצים למכור את דירתנו, אנו פוגשים קונה רציני, מישהו בעל ממון אשר ברור לנו שאם לא תהיה מכירת דירה מצידינו, הוא בקלות יקנה דירה אחרת. על כן מתעורר בנו הדחף להחתים אותו על מסמך שיקשור אותו אלינו.
הרצון הזה מובן וחתימה על זיכרון דברים הנה אפשרית אף אם לא בהכרח מומלצת. מה שכן, חשוב שתבינו כי אם לא ייחתם חוזה מכירת דירה סופי בין הצדדים ותתעורר מחלוקת לגבי מעמדו של זיכרון הדברים, הבדיקה הנה מהותית על פי התוכן של המסמך שיצרתם ולא על פי כותרתו או אמרה בו שאין מדובר בחוזה.
מכירת דירה – שלבי פעולה
לאחר שהבנו היטיב מהו זיכרון דברים ומהי משמעותו, נפנה למספר צעדים חשובים שיש לנקוט טרם מכירת דירה:
1. בדקו את הרישום – מומלץ להוריד נסח רישום של הדירה שלכם ולוודא כי הרישום תקין לחלוטין ואין בו שום טעות. במידה וישנה טעות, חובה לתקנה טרם חתימה על חוזה מכירת דירה ועל כן אל תתעכבו אם בדיקת הרישום.
2. שכרו עו"ד מתאים – מכירת דירה היא פעולה מורכבת ואחת החשובות בחייכם. שכרו את שירותיו של עו"ד המתמחה במקרקעין אשר יש לו ניסיון בחוזים של מכירת דירה. חשיבותו של חוזה מכירת דירה היא אדירה ומילת המפתח כאן היא יסודיות. על כן, מומלץ מאוד כי עו"ד ילווה אתכם בכל ההליך של מכירת דירה.
3. מציאת קונה הגון – בשל החשיבות של מכירת דירה והמורכבות שבהליך, חשוב מאוד שהקונה שלכם יהיה אדם הגון ולא קטנוני, בלי יותר מדי קפריזות ושיגעונות אחרת הוא ישגע אתכם....
4. ענייני מיסים – כפי שציינו בתחילת הדברים, אם אתם מוכרים דירת מגורים, ייתכן ואתם פטורים מתשלום של מס שבח. זוהי הטבה פנומנאלית ולכן שימו לב לעניין הזה.
מכירת דירה אינה כמו השכרת דירה!
אנשים לא מעטים תופסים את ההליך של מכירת דירה בצורה זהה או דומה להליך של השכרת דירה. כמובן שאין בין השניים דמיון וחשוב מאוד להבין את העובדה הזו כדי שלא נעשה טעויות. מכירת דירה היא תהליך הרבה יותר מורכב, הרבה יותר משמעותי, הרבה יותר מסובך המערב סכום כסף גדול מאוד. אין הדבר דומה להשכרת דירה ואל לכם להמעיט בשוני שבין שני העניינים הללו.
בכל הנוגע להשכרת דירה, המחלוקות שיכולות להיות לכם עם השוכר הן פשוטות וקלות לפיתרון היות שהוא לא רוכש את הנכס אלא רק מתגורר בו באופן זמני. עם זאת, מכירת דירה טומנת בחובה משא ומתן ארוך ולרוב די מתיש היות שמדובר בצעד ענק עבור שני הצדדים ובהרבה מאוד כסף.
מאחלים לכם שהליך מכירת דירה יעבור חלק ככל האפשר ותתחדשו על הבית החדש!
